Considerat candva un supravietuitor al framantarilor imobiliare din China, Country Garden se afla acum in centrul crizei si ameninta economia in general.
Cand Country Garden, cel mai mare dezvoltator din sectorul imobiliar din ce in ce mai tulburat din China, si-a publicat raportul anual in aprilie, designul copertei emana speranta: un Phoenix care isi intinde aripile.
Compania a spus ca imaginea arata ca economia Chinei a fost „intors pe drumul cel bun” si ca in acest an se va vedea „cresterea care va ajunge la noi culmi”.
Asta a fost o iluzie.
La scurt timp dupa publicarea raportului, redresarea economica in curs de dezvoltare a Chinei si-a pierdut din avant si o piata imobiliara deja lenesa a inceput sa se prabuseasca. La Country Garden, prevanzarile de apartamente neterminate, un indicator crucial al veniturilor viitoare, au scazut cu peste 50 la suta in iunie si iulie, de doua ori rata de declin in ultimele cinci luni.
In ultimii trei ani, deoarece zeci de dezvoltatori imobiliari importanti au intrat in plata dupa ani de imprumuturi excesive, Country Garden a fost o situatie anormala. Dar luna trecuta, a ratat doua plati de dobanda, ceea ce semnaleaza ca si ea era expusa riscului de colaps financiar, cu datorii de 187 de miliarde de dolari.
Country Garden trebuie sa vina cu 22,5 milioane de dolari saptamana aceasta, sfarsitul unei perioade de gratie pentru platile ratate. Vineri, compania a obtinut aprobarea de ultima ora din partea creditorilor de a amana rambursarea a 537 de milioane de dolari in obligatiuni denominate in yuani, scadente initial luni, pana in 2026, potrivit documentelor distribuite de Country Garden.
Saptamana trecuta, dupa ce a raportat o pierdere de 7,1 miliarde de dolari in primele sase luni ale anului 2023, Country Garden a spus ca exista „incertitudini materiale care ar putea pune la indoiala semnificativa” capacitatea sa de a evita falimentul. Compania se straduieste sa stranga numerar si sa-si tina creditorii la distanta, vanzand participatiile la proprietati si emitand actiuni cu reducere.
A fost o cadere dramatica pentru Country Garden. Cresterea improbabila a companiei, de la un constructor regional de case la un gigant la nivel national, a urmarit ascensiunea meteorica a Chinei. Acum, prabusirea sa reflecta viteza si severitatea crizei imobiliare a tarii, care ameninta sa deraieze economia in general.
„Oricat de gigant este Country Garden, este un canar in mina de carbune”, a spus Kenneth Rogoff, profesor de economie la Universitatea Harvard, care a scris pe larg despre China.
Pentru a sustine piata imobiliara clintita, autoritatile financiare din China au lansat joi o serie de masuri, inclusiv avansuri minime mai mici pentru cumparatorii pentru prima data si o reducere a ratelor dobanzilor la creditele ipotecare existente.
Acestea si masurile anterioare ar putea sa nu fie suficiente pentru a salva Country Garden, care se lupta sa-si plateasca datoriile.
Multe obligatiuni Country Garden se tranzactioneaza cu banuti pe dolar, ceea ce sugereaza ca creditorii au sperante scazute de a fi rambursati. Si pretul actiunilor companiei este acum sub 1 dolar Hong Kong, o scadere abrupta pentru ceea ce a fost odata una dintre cele mai mari companii private din China, ale carei actiuni se tranzactionau peste 17 dolari Hong Kong in urma cu cinci ani.
Country Garden a fost fondata de Yang Guoqiang, un fost fermier si muncitor in constructii, care a crescut intr-o saracie atat de mare incat, potrivit unui profil de pe un site web al guvernului, nu a purtat pantofi in primii 17 ani din viata si aproape ca a cazut. a iesit din scoala pentru ca nu-si putea permite scolarizarea de 1 dolar.
Compania a inceput sa dezvolte proprietati in 1997, in perioada in care China a inceput sa schimbe regulile pentru proprietatea privata a proprietatilor imobiliare. Cand a iesit la bursa in 2007, compania le-a spus investitorilor ca unul dintre punctele sale forte era o rezerva mare de teren ieftin de dezvoltat. De asemenea, a spus ca se poate construi mai rapid si mai ieftin decat concurentii.
Cu doi ani inainte de oferta publica, domnul Yang si-a transferat pachetul de 70% celei de-a doua fiice, Yang Huiyan, care era atunci manager in departamentul de achizitii al companiei. Cand actiunile Country Garden au fost listate, doamna Yang, in varsta de 25 de ani, a devenit cea mai bogata femeie din Asia, cu o avere estimata in cele din urma la 29 de miliarde de dolari. Doamna Yang, care a fost copresedinte cu tatal ei pana in luna martie, cand si-a asumat functia in exclusivitate, ramane actionarul majoritar al Country Garden.
Country Garden s-a extins rapid, miscandu-se in pas de blocare odata cu impulsul guvernului de urbanizare. S-a ramificat dincolo de provincia sa natala Guangdong si a impins agresiv in orasele mai putin dezvoltate ale Chinei de nivel al treilea si al patrulea, beneficiind de un boom dupa 2015, cand China, ca parte a unui plan national de „redezvoltare a oraselor de mahala”, a inceput sa plateasca rezidentilor numerar pentru comert. in colibe darapanate din orase si orase mai mici.
Compania a reusit cu o strategie de turnover mare: construieste rapid, vinde rapid si incaseaza rapid. Acest lucru a permis lui Country Garden sa vanda case mai ieftine, in timp ce a obtinut profituri mai mari decat rivalii. Pe masura ce proprietatile imobiliare au devenit coloana vertebrala a economiei Chinei si principala investitie pentru multe gospodarii chineze, Country Garden a aparut ca una dintre cele mai mari companii din tara, care nu era detinuta de stat.
Country Garden a vandut mai multe case decat orice dezvoltator in ultimii sase ani, atragand la cumparatori precum Zhou Qizhou.
In 2019, a cumparat un apartament Country Garden in Enshi, un oras mai mic din centrul Chinei. Desi domnul Zhou lucra in Shanghai, a simtit presiune sa-si cumpere o casa in cazul in care nu si-ar putea permite una mai tarziu. A achizitionat un apartament de 115 metri patrati (aproximativ 1.200 de picioare patrate) pentru aproximativ 125.000 de dolari, impresionat de viteza de constructie si pretul scazut, desi a descris calitatea constructiei ca fiind asa-asa. Regreta doar ca a cumparat chiar inainte ca piata sa se inmoaie.
„La sfarsitul zilei, Country Garden este inca un brand mare”, a spus domnul Zhou.
Dar cererea odata nesatioasa pentru proprietati imobiliare s-a evaporat, iar economia Chinei se framanta. Companii precum Country Garden au fost tensionate de efectele blocajelor paralizante de la Covid, de o represiune guvernamentala impotriva imprumuturilor nechibzuite de catre dezvoltatorii imobiliari si de ani de zile in care se acorda prioritate afacerilor de stat fata de intreprinderile private. Declinul economic a fost mai grav in orasele mai mici, unde economiile locale nu au tinut pasul cu boom-ul constructiilor. Acum acele orase sunt inundate de apartamente goale.
Cand Country Garden si-a dezvaluit recent pierderea enorma din prima jumatate a anului, a spus ca „nu a reusit sa inteleaga potentialele riscuri asociate cu investitia sa disproportionat de mare” in orasele mai mici.
Pana de curand, Country Garden a fost salutata ca un supravietuitor al framantarilor din industrie. In timp ce Beijingul nu a facut nimic pentru a sprijini alti mari constructori de case, inclusiv Evergrande, dezvoltatorul imobiliar aflat in faliment, care a rivalizat candva cu Country Garden pentru suprematia pe piata, guvernul a aratat o mai mare disponibilitate de a sprijini firma.
Cand autoritatile de reglementare financiare din China au emis un ghid in 16 puncte in noiembrie pentru a ajuta industria imobiliara, Country Garden a fost plasata pe o „lista alba” de dezvoltatori de calitate pe care sa-i acorde prioritate pentru ajutor financiar si linii de credit de la bancile de stat, potrivit rapoartelor presei chineze. .
De ani de zile, Country Garden a mentinut legaturi stranse cu Partidul Comunist de guvernamant. Dl Yang, fondatorul sau, a facut parte din Conferinta Consultativa Politica a Poporului Chinez, un organism consultativ politic national. Country Garden a sprijinit in mod proactiv initiativele politice, cum ar fi distribuirea de masini de cusut si echipamente agricole in zonele sarace, sub stindardul „reducerii saraciei”.
Chiar daca finantele Country Garden s-au deteriorat, aceasta a prioritizat dorintele factorilor de decizie politica prin finalizarea constructiei de case prestabilite. A terminat aproape 700.000 de unitati prestabilite anul trecut si alte 278.000 de unitati in prima jumatate a acestui an.
Chiar si asa, in ultimul sau raport de castiguri Country Garden a spus ca se concentreaza pe imbunatatirea fluxului de numerar si pe reducerea costurilor. Acum are aproximativ 58.000 de angajati, mai putin de jumatate din personalul cu norma intreaga pe care o avea in 2018. Compania a refuzat sa ofere comentarii suplimentare dincolo de anunturile sale publice.
In raportul privind veniturile, compania a spus ca este „profund regretata” in legatura cu situatia sa actuala, dar a adaugat ca „nu va ceda niciodata in fata defetismului pasiv”. Cand domnul Yang sa adresat angajatilor la o intalnire a companiei la inceputul acestui an, a cerut perseverenta.
„Nu cazi inainte de zori”, a spus el, conform contului WeChat al companiei. „Trebuie sa traim pana vine primavara si cu siguranta va veni primavara.”