Intr-un birou din SoHo, sirurile de birouri stau goale, in timp ce un caine zdruncinat – care urmareste un proprietar nostalgic pentru confortul de a lucra de acasa – se plimba prin salile de conferinta.
La un loc de munca tehnologic din centrul orasului, o multime de 20 de ani se impart in echipe, strigand „Cine face parte din echipa Orange?” si „O sa-l ucidem!” ca parte a unei nopti de joc care ii ademeneste sa se intoarca la munca in persoana. La metrou, navetistii se bucura de o rasfat odinioara de neimaginat: punga raspandita pe doua locuri.
La aproximativ un an si jumatate dupa ce primarul Eric Adams i-a mustrat pe muncitori: „Nu poti sta acasa in pijamale toata ziua!” — Birourile din New York la sfarsitul lunii august erau sub 41 la suta din ocuparea lor inainte de pandemie. Doar 9% dintre angajatii de birou ai orasului mergeau in cinci zile pe saptamana la inceputul anului, potrivit Partnership for New York City, un grup de afaceri. Nivelurile de lucru la distanta care traverseaza tara sunt mai mixte, cu putin mai putin de o treime din zilele de lucru ale Americii acum facute de acasa.
Dar in New York, sentimentul larg din birouri este unul pe care localnicii il cunosc bine: este ca si cum ai sta la metrou asteptand sa ajungi undeva si apoi simti ca masina se zvarneste pana la oprire. Sta acolo. Nimeni nu are idee cand se va muta din nou. Pasagerii se uita unul la altul, simtindu-se agitati si inutili.
Acesta este limbul pe care il experimenteaza industria imobiliara acum, in timp ce companiile incearca sa-si umple birourile din nou. Proprietarii cladirilor asteapta miscare. Putini stiu ce sa faca intre timp.
Prins in mijlocul acelei taraba este Eric Gural, a carui familie are un imperiu imobiliar comercial in New York City, GFP Real Estate, care detine si administreaza peste 55 de proprietati si 13 milioane de metri patrati, sau aproximativ 2% din biroul orasului. imobiliare.
Nu este prima data cand familia domnului Gural vede piata imobiliara slabita. A fost 2008, in timpul Marii Recesiuni, cand un director general senior de la Cushman & Wakefield a raportat: „Vestile de acolo au fost tulburatoare”. Au urmat atacurile din 11 septembrie 2001, cand titlurile declarau: „Oferte vacante in centrul orasului.” A fost recesiunea economica in 1990, cand un profesionist imobiliar a marturisit, intr-un articol despre locurile de munca vacante: „Oamenilor le este frica”.
Dar de data asta se simte diferit. Valoarea cladirilor de birouri din New York ar putea scadea cu aproape 50 de miliarde de dolari in urmatorii ani, potrivit cercetatorilor de la Columbia si New York University.
„Covid a lovit pe toata lumea”, a spus domnul Gural, in varsta de 55 de ani. „Cine a facut bine in Covid?”
In majoritatea crizelor economice anterioare ale orasului, bunicul domnului Gural, Aaron, un lider de multa vreme al afacerilor imobiliare a familiei, era increzator ca oamenii si-ar dori un spatiu de birou ieftin la New York. „Oricum, va fi cerere la 10 dolari pe picior”, a fost gandirea lui, dupa amintirea nepotului sau.
Acea intelepciune acum suna subreda. Este un moment ciudat pentru imobiliare comerciale, care a mai fost zguduit inainte, dar niciodata atat de fundamental. Rata de locuri de munca vacante din New York a crescut cu peste 70% din 2019; Exista aproximativ 96 de milioane de metri patrati de imobile de birou disponibile pentru inchiriere in oras. Ratele de delincventa pentru imprumuturile de birou in Statele Unite se afla la un varf din perioada pandemiei de aproape 5%.
Proprietarii de cladiri recunosc incertitudinea pe masura ce se apropie o noua Ziua Muncii, a treia de la lansarea vaccinurilor si pe masura ce directorii de la marii angajatori ridica din nou apelurile pentru revenirea la birou. Economistii se ingrijoreaza ca birourile goale ar putea duce la o „bucla de condamnare urbana”: mai putini oameni fac naveta, afacerile din centrul si centrul orasului sufera, veniturile din impozite scad si devine mai greu pentru orase sa mentina functionarea serviciilor publice.
Pentru a incerca sa ne dam seama ce se intampla in continuare, mi s-a parut instructiv sa vorbesti cu cineva pentru care numerele de posturi vacante au o urgenta specifica – cineva care detine acel spatiu de birou gol.
Intrebat despre cel mai rau scenariu pentru propria sa afacere, domnul Gural a spus: „Chiriile vor fi mai mici. Ocuparea va fi mai mica. Nu vom fi la fel de profitabili. Cel mai rau lucru este ca ar putea afecta o parte din filantropia pe care o facem.”
El ramane increzator, deocamdata, partial prin speranta unei reveniri mai extinse la birou. Se inspira din cei doi copii ai sai, ambii in varsta de 20 de ani, care ii spun ca isi doresc experienta de a face naveta cu metroul si de a lucra departe de canapele lor.
„Tinerii vor sa lucreze intr-un birou – ce este linia Seinfeld? „In sfarsit mi-am dat seama de ce avem copii, pentru ca sunt aici sa ne inlocuiasca”, a spus domnul Gural, amintindu-si spiritul, daca nu litera canonului Jerry Seinfeld. „Urmatorul galagie de angajati de birou, de profesionisti, vor dori sa lucreze in birouri.”
El a adaugat mai tarziu: „Singurele doua lucruri grozave care nu au fost facute in birou au fost focul si roata”.
Nu este prima data cand new-yorkezii se confrunta cu crize folosind gandirea magica influentata de Seinfeld. Dar o criza este un lucru. Ce zici de o schimbare permanenta in modul in care lucram si traim? In timp ce proprietarii de cladiri se uita pentru a vedea cat de permanenta va fi schimbarea hibrida, unii au adoptat o noua mantra: „Supravietuieste pana in ’25”.
Oamenii care conduc in Manhattan vara tind sa-si doreasca inghetata. Aceasta este o lectie pe care a invatat-o bunicul domnului Gural, in anii 1930, cand a facut prima sa incursiune in afaceri, vanzand conuri la un semafor de langa Podul George Washington.
„Intalneste oameni acolo unde sunt”, a spus domnul Gural, descriind gandirea bunicului sau.
Aceasta filozofie i-a ghidat abordarea fata de imobiliare comerciala. In loc sa concureze cu prietenii pentru cele mai elegante proprietati ale orasului, bijuteriile sale Park si Fifth Avenue, familia Gural a cumparat spatii de productie ieftine in locatii convenabile. Compania s-a concentrat pe ceea ce sunt cunoscute sub denumirea de birouri de clasa B: proprietati neimpodobite, multe dintre ele in districtul vestimentar, in loc de turnuri stralucitoare de clasa A precum cele de la Hudson Yards. Aproximativ 33% din cladirile de birouri ale orasului sunt de clasa B, potrivit Jones Lang LaSalle, o companie de investitii imobiliare.
Iesind din pandemie, abordarea familiei Gural si-ar putea pune afacerea intr-o pozitie mai dificila. Agentii imobiliari spun ca sunt martorii unui „zbor catre calitate”, in care chiriasii se indreapta spre spatii elegante in speranta de a atrage lucratorii inapoi la birou. Aceasta inseamna ca criza de birouri pentru proprietarii de clasa B este deosebit de acuta.
Proprietatile de clasa B arata adesea ca stereotipul unui birou din New York: caramida de scoala veche, ferestre mici, bucatarii cu mere fainoase, lifturi care par ca nu au fost reparate de la administratia Giuliani. Genul de locuri in care oamenii s-ar putea sa nu se intoarca voluntar. Multe companii care lupta pentru a-si recupera lucratorii se uita acum la locuri mai stralucitoare, genul cu batoane de sucuri si benzi de alergare in cladire.
„Proprietarii cladirilor de clasa B se afla intr-o situatie dificila”, a spus Ruth Colp-Haber, directorul executiv al Wharton Property Advisors, o agentie de brokeraj imobiliar. „Se confrunta cu un tsunami de presiuni, iar unii vor fi spalati de val”.
Exista trei piese reale disponibile proprietarilor de cladiri de birouri in jocul din ce in ce mai sumbru al afacerii lor.
Proprietarii ar putea investi in proprietatile lor pentru a incerca sa le faca mai atractive, transformand cladirile B-minus in cladiri B-plus cu noi facilitati – holuri si lifturi mai elegante, cafenele, chiar si sali de sport.
Proprietarii puteau sa nu plateasca imprumuturile si sa predea cheile unei cladiri inapoi bancilor lor; la urma urmei, nerespectarea unui imprumut ipotecar pentru o proprietate nu permite de obicei bancii sa atinga altele.
Apoi mai este calea de conversie, transformand cladirile de birouri in locuinte, hoteluri, spatii comerciale si laboratoare. Potrivit expertilor, intre 3 si 10 la suta din birourile orasului New York ar putea fi candidati buni pentru conversie, ceea ce inseamna adesea ca cladirile sunt suficient de inguste incat sa poata fi impartite in apartamente cu ferestre.
Dincolo de a converti un spatiu, de a-l arunca sau de a-l „clasifica”, exista un alt curs posibil de actiune (sau cu adevarat inactiune) pentru proprietari: asteptati si vedeti.
Sper ca angajatii de birou revin si ca ratele dobanzilor sa scada intre timp. Roaga-te ca tinerii sa le fie dor de miscare si ca intr-o zi in curand sa isi imbratiseze vechile navete, permitand metroului blocat sa se intoarca in miscare.
„Aceasta este o tendinta foarte lenta”, a spus doamna Colp-Haber. „Poti impinge cutia pe drum cat poti de mult.”
Dl Gural a spus ca, in cel mai rau caz, compania sa va „apasa”, mentionand ca multe dintre contractele GFP sunt cu chiriasi mici, care nu sunt urmariti in rapoartele despre industrie. El nu crede ca GFP va trebui sa restituie bancilor vreuna din cladirile sale.
Presarate in Manhattan sunt proprietati Gural care merg la fel de lin ca intotdeauna. Luati cladirea eleganta din caramida de la 100 Crosby Street, fosta casa a lui Soho’s Dean & Deluca. Acum gazduieste Converse si Aritzia, printre alti chiriasi – si nu are spatiu disponibil pentru inchiriere, potrivit CoStar.
Alte proprietati se lupta. Doua dintre cladirile GFP de pe West 34th Street au aproape 30% din spatiul lor disponibil pentru inchiriere.
Compania a primit o prelungire cu trei ani anul acesta a unui imprumut ipotecar pentru una dintre proprietatile sale emblematice, cladirea DuMont, un turn Art Deco cu 42 de etaje la 515 Madison Avenue, dupa ce a neindeplinit un imprumut de 103 milioane de dolari pentru proprietate. Domnul Gural este, de asemenea, in negocieri pentru o prelungire a imprumutului pentru o cladire de birouri Union Square.
Familia se asteapta sa solicite prelungiri pentru mai multe. Dar atata timp cat bancile permit prelungirea imprumutului Gurals – si nu este ca si cum bancile vor cheile cladirilor – nu exista nici un motiv pentru ca familia sa renunte la oricare dintre proprietatile sale.
„Oamenii se vor intoarce la birou”, a spus dl Gural, ai carui angajati de la GFP erau de asteptat sa fie la birou trei zile pe saptamana – desi acest lucru creste cu pana la patru dupa Ziua Muncii.
„Nu cred ca intreaga lume a procedat gresit in ultimii 100 de ani”, a adaugat el. „Doar ca nu. Sunt atat de multe lucruri de succes care s-au intamplat in lume. Unul dintre lucrurile pe care le aveau in comun era ca aveau un birou.”
Domnul Gural se afla in acelasi limb ca si restul orasului, desi pentru el miza este destul de personala.
Perspectiva lui este mai incantatoare decat cea a lui Manus Clancy, director general senior la Trepp, o firma de date comerciale imobiliare.
„Piata de birouri este destul de – care este cuvantul? — neiubit, spuse domnul Clancy. „Vom vedea o multime de valori implicite.”
„Sange care ne iese din nas”
In mai, stand pe treptele tribunalului din judetul New York, multimi de barbati (si in mare parte erau barbati) care purtau costume bine asezate au lansat oferte concurente pentru a cumpara cladirea Flatiron – o batalie ciudata pentru un punct de reper de birou cand viitorul sau pare salbatic. incert.
„Incepem licitatia la 50 de milioane de dolari!” spuse licitatorul.
Familia Gural a castigat, cumparand partenerul sau pentru a detine in totalitate cladirea pentru 161 de milioane de dolari. Aflat apoi intr-un grup de reporteri, presedintele GFP, Jeff Gural (tatal lui Eric), a anuntat ca exploreaza transformarea a cel putin jumatate din Flatiron in locuinte, eventual condominii. Guralii se gandesc, de asemenea, daca o parte din cladire poate fi folosita pentru spatiul hotelier.
Este o recunoastere a faptului ca viitorul profilului lor imobiliar va arata diferit, indiferent cat de extinsa va fi revenirea la birou in oras.
La urma urmei, cand companiile incep sa ofere donatii caritabile in numele tuturor angajatilor care vin la birou, asa cum a facut Salesforce in iunie, este un strigat de ajutor. Multi experti din industria imobiliara sustin ca nu exista niciun caz de optimism pentru proprietarii de birouri din clasa B ale orasului.
„In multe cazuri, din pacate, optiunea lor poate fi predarea cheilor catre creditor”, a spus Josh Zegen, director general si co-fondator al Madison Realty Capital, care este specializata in finantarea imobiliara comerciala. „Incepeti sa vedeti din ce in ce mai multe lucruri care se intampla.”
Intre timp, unii lideri de orase lupta pentru mai multe conversii de la birouri la rezidentiale, deoarece populatia adaposturilor pentru persoane fara adapost din oras ajunge la 100.000. In august, primarul Adams a anuntat planurile de a converti mai multe cladiri din Manhattan in spatii rezidentiale, prin rezonificarea zonelor de productie din Midtown si permitand ca cladirile construite chiar in 1990 sa fie transformate in locuinte.
Momentan, doar cele construite inainte de 1977 sau 1961, in functie de locatie, pot fi convertite. Planul ar necesita aprobarea Consiliului Local.
Guralii au cerut mai mult sprijin si pentru conversiile birourilor. Varul lui Eric Gural, Brian Steinwurtzel, ajuta la supravegherea pentru GFP a ceea ce ar fi cea mai mare transformare vreodata a unei cladiri din birouri in locuinte, creand aproximativ 1.300 de apartamente la 25 Water Street. Dar domnul Gural a subliniat ca proprietarii de cladiri aveau nevoie de politici de rezonare si de stimulente fiscale pentru a propulsa conversiile.
„Tocmai am pierdut fiecare runda a unei lupte de 15 runde”, a spus domnul Gural despre proprietarii cladirilor din oras. „Suntem intinsi pe saltea. Avem sange care ne iese din nas. Si ne doare capul.”
Pentru un luptator insangerat, domnul Gural a vorbit cu un sentiment de bucurie. Stand intr-un bar de blues din Midtown West, a luat un cutit pentru unt si l-a intors pe margine. El a explicat ca bara, ca si cutitul pentru unt, este extrem de ingusta, ceea ce inseamna ca ar putea fi reutilizata pentru a gazdui oamenii.
Privind in jurul spatiului iluminat cu neon, in mare parte gol intr-o zi a saptamanii la pranz, eternul optimist din New York a declarat: „Pot face apartamente aici”.